Изменения в законодательстве. Возможные угрозы владельцам квартир, - эксперт
"С 1 июля 2015 вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»(№ 417-viii) Этот закон несет угрозы для владельцев квартир в многоквартирных домах ", - пишет в своем блоге для сайте" ЛИГА "эксперт по вопросам социальной политики Андрей Павловский.
"В частности:
На плечи жильцов государство фактически переложила ответственность за содержание, эксплуатацию, реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт и техническое переоснащение домов.
Нормы закона требуют от совладельцев многоквартирного дома к 1 июля 2016 принять решение о форме управления домом.
В случае, если этого не произойдет, то местные чиновники в принудительном порядке назначат частного управляющего по своему усмотрению, что может привести к злоупотреблениям со имуществом граждан, даже к потере жилья!
І. ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ
С АКОН № 417 предусматривает 3 формы управления многоквартирным домом (ст. 9 Закона № 417):
• управление совладельцами;
• управление управляющим;
• управление ОСМД (АСББ).
1. УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ СОВЛАДЕЛЬЦАМИ
Предусматривает такой механизм принятия управленческих решений.
По общему правилу, установленному статьей 9 Закона № 417, управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами, и только в случае принятия ими соответствующего решения - управляющим или объединением совладельцев многоквартирного дома.
Все решения по управлению многоквартирным домом принимаются на собрании совладельцев и оформляются протоколом.
К компетенции собрания совладельцев входит принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе:
1) распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, установка, изменение и отмена ограничений пользования им;
2) определение управляющего и его отзыва, утверждение и изменение условий договора с управляющим;
3) избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;
4) определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;
5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;
6) определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.
Порядок созыва собрания совладельцев определены статьей 10 Закона № 417.
ВНИМАНИЕ:
Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам, указанным в пунктах 2 и 3 части второй настоящей статьи, считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов.
В таком случае, при отсутствии необходимого количества голосов поддержки совладельцев дома (соответственно 75 и 50 процентов общей площади квартир и помещений необходимых для принятия решения собрания) и отсутствии голосов "за" в ходе письменного опроса (ч. 8 ст. 10 Закона № 417) приведет к невозможности принимать те или иные решения необходимые для надлежащего обслуживания и содержание дома его совладельцами, поскольку решения будут считаться принятыми.
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО
Совладельцы могут поручить управление многоквартирным домом управляющему.
Управляющий, это физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо - субъект предпринимательской деятельности, который согласно договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
Управление домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного КМУ.
Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим.
Договор с управляющим заключается сроком на один год. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок.
ВНИМАНИЕ:
К 1 июля 2016 жители многоквартирных домов обязаны создать объединения собственников многоквартирных домов или определить лицо, которое будет осуществлять управление домом, или принять решение о самообеспечении совладельцев. Если решение о форме управления домом не принято, управляющего назначит исполнительный орган местного совета.
3. УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ ОСМД
Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29 ноября 2001 года № 2866-III, далее Закон-2866).
Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме. Для создания объединения созывается учредительное собрание (ст. 6 Закона № 2866-III).
Сейчас каждый совладелец квартиры или нежилого помещения в доме считается членом ОСМД.
Общее собрание совладельцев дома, в свою очередь, является высшим органом управления ОСМД, их решение является обязательным для всех совладельцев.
Базовые права и обязанности совладельца определены ст 15 и 16 Закона № 2866-III, ст 5, 7 Закона № 417-VIII соответственно. Кроме того, перечень таких прав и обязанностей может быть дополнен Уставом ОСМД. В связи принятием Закона №417, внесены изменения в Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома.
Деятельность ОСМД регулируется профильными законами № 2866-14 и № 417-VIII, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами Украины, другими нормативно-правовыми актами и уставом объединения, ассоциации.
Главным органом, контролирующим деятельность ОСМД, является общее собрание, отдельные органы, созданные в соответствии с уставом, а также лично совладельцы.
ВНИМАНИЕ:
Согласно ст. 6 Закона-2866, для создания ОСМД созывается учредительное собрание.
Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Однако, в случае отсутствия необходимого количества голосов поддержки должно происходить процедура письменного опроса, определенная ч. 8 ст. 10 Закона-417.
При отсутствии необходимого количества голосов поддержки при письменном опросе за создание ОСМД решение учредительного собрания о его создании будет считаться не принятым и как следствие ОСМД не будет создана.
ІІ. ВОПРОС СОБСТВЕННОСТИ
1. Собственники квартир или нежилого помещения в многоквартирном доме являются совладельцами этого будинку. Владельцами квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть физические и юридические лица, территориальные общины, государство (ч. 1 ст. 4 Закона №417).
2. Общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев (ч. 1 ст. 5 Закона №417). Понятие общей собственности раскрывает ст. 368 Гражданского кодекса Украины, согласно которой такой собственностью является совместная собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности.
Итак, совладельцы, будучи владельцами общего имущества многоквартирного дома, не имеют конкретно определенной доли в праве собственности на такое имущество.
Кредитор совладельца не вправе требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.
ІІІ. ВОПРОС ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА
1. Заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом ОСМД, или уполномоченному совладельцами лицу, или управляющему. Перечень технической документации постоянного хранения указано в пункте 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий.
Часть 5 ст. 5 Закона №417 содержит императивную норму об обязанности заказчика строительства или предыдущего владельца дома передать один экземпляр технической документации на дом и не предусматривает возможности его невыполнение по причинам, например, несохранение (потери) технической документации.
Передачу нужно осуществлять способом, подтверждающий получение одним лицом от другого соответствующей документации. Например, путем подписания акта приема-передачи.
Важно !! «Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управления многоквартирным домом до создания объединения, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.
В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управления многоквартирным домом до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет ».
(В соответствии с частями восемнадцатой и девятнадцатой статьи 6 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»).
2. С принятием Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» государство перекладывает расходы на капитальный ремонт на плечи жителей, ничего при этом не инвестируя в обновление жилого фонда. Владелец несет обязательства не только по содержанию дома, но и по эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов и технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома.
ВНИМАНИЕ:
1. Законом-417, внесены изменения в ст. 42 Земельного кодекса Украины, в частности, ч. 2 изложенной в новой редакции, согласно которой земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Кабинет Министров Украины обязан привести свои нормативные акты в соответствие с Законом-417, в том числе установить порядок передачи земельных участков многоквартирных домов. Однако, на данный момент (по истечении шестимесячного срока) указанный порядок не принят, что создает угрожающие риски незаконного отчуждения части земельного участка придомовых территорий без участия владельцев дома и тому подобное.
2. Заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом согласно перечню, определенному центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, совладельцам в лице их объединения или лицу, уполномоченному совладельцами в предусмотренном настоящим Законом порядке. В случае если ОСМД не создано и уполномоченное лицо не определен, экземпляр технической документации на дом передается управляющему, если он избран в соответствии с законом (ч. 5 ст. 5 Закона-417).
Пунктом 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 N 76, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 25 августа 2005 за N 927/11207, определен перечень технической документации постоянного хранения, в который включаются: технический паспорт на квартирный (многоэтажный) жилой дом; проектно-сметная документация по схемам устройства внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т.д.; акты государственной комиссии о приемке жилого дома в эксплуатацию; паспорта котельного хозяйства, котлов книги, при наличии встроенных и пристроенных котельных; паспорта лифтового хозяйства; акты приема-передачи жилого дома в случае изменения его владельца или балансодержателя.
Учитывая то, что приведенный в Правилах перечень технической документации является документацией постоянного хранения, поэтому именно этот перечень должен передаваться на выполнение части пятой статьи 5 Закона-417.
При этом Законом № 417 не определен способ такой передачи. В свою очередь, считаем, что передача следует осуществлять таким образом, подтверждающий получение одним лицом от другого соответствующей документации, например путем подписания акта приема-передачи.
Кроме того, часть 5 статьи 5 Закона-417 содержит императивную норму об обязанности заказчика строительства или предыдущего владельца дома передать один экземпляр технической документации на дом и не предусматривает возможности его невыполнение по причинам, например, несохранение (потери) технической документации.
Однако, Законом-417 не предусмотрен порядок действий совладельцев и / или предыдущего владельца имущества по восстановлению утраченной технической документации.
Целесообразно было бы при доработке (совершенствовании) Закона-417 предусмотреть обязанность предыдущего владельца (заказчика строительства и т.д.) за свой счет восстанавливать техническую документацию и дальнейшую ее передачу совладельцам многоквартирного дома ", - отметил господин Павловский.