Как не оказаться в руках мошенников при операциях с недвижимостью
В периоды кризиса или острой нужды, как правило, последней надеждой стабилизировать пошатнувшееся финансовое равновесие для семей среднего класса является продажа недвижимости. В ход идут унаследованные дачи земельные участки, квартиры и дома. Как не прогадать и распорядиться добром с умом, да еще и не стать жертвой мошенничества? На это вопрос может ответить лишь профессионал. Поэтому наши вопросы о рынке недвижимости Херсонской области и о правилах игры на нем адресованы Председателю Херсонской областной ассоциации специалистов в сфере недвижимости, директору агентства «Финансовый гид» Сергею Рощупкину.
- Сильно ли за прошедший год изменился рынок недвижимости в нашей области – спрос, цены, условия работы?
- Наверное, как и вся ситуация в стране, рынок недвижимости менялся неоднократно по ходу всех этих событий в общественной и политической жизни. То был период выжидания, то период затишья, то даже период паники – даже в нашей области многие хотели все продать и уехать на Западную Украину. Потом понимали, что там они вряд ли купят достойное жилье такого же качества на те же деньги. Но не всех это останавливало: у нас были клиенты, продавшие херсонскую недвижимость и поселившиеся на Западной Украине. В принципе, сентябрь и август еще были полны тревожного ожидания: угроза вторжения есть или ее нет? Продавать или нет? Покупать или нет? Наши сотрудники, обзванивая потенциальных клиентов, часто в ответ слышали: «Да вы что, какая покупка? Какая продажа? Война идет?» Но, к счастью, уже с конца октября климат рынка недвижимости изменился – потеплело: люди стали думать о будущем, многие совладали с собой и к Новому году решились на кардинальные перемены. Да и все эти нововведения касательно налогов, оформления, ну и другие новшества 2015-го года в какой-то степени подстегнули решать вопрос сейчас, пока хоть как-то устоялось. А спрос – он остался как и был на бюджетный сегмент, на одно-двухкомнатные квартиры. Реже интересуют людей трехкомнатные квартиры. Есть спрос на коммерческую недвижимость – покупают помещения чтобы сдавать, в основном это офисы. То есть, инвестиционные покупки. Небольшой рост спроса был отмечен в сегменте дорогих домов, стоимостью выше 100 тыс. долларов.
- Не переселенцы ли из Крыма это обживаются у нас?
- Среди наших клиентов были и переселенцы из Крыма, и жители востока Украины. Немного. Но я не могу говорить о том, кто и что покупал.
- Что ж, это понятно. А по ценам? Изменились ли цены в связи с падением гривны?
- По ценам: естественно, какая-то общая тенденция к снижению есть. Но говорить, что цены рухнули – нет, я бы не сказал. Например. В прошлом году, если говорить о хорошей однокомнатной квартире улучшенной планировки, то ее цена составляла 25-27 тыс долларов. В этом году она стоит 21-23 тыс., где-то в этом диапазоне. Однако в пересчете на гривну наоборот получается, что заплатить за квартиру придется больше. Если говорить взвешенно, то роста или падения нет – есть изменения курса доллара и гривны. Жилье же как было, так и остается в цене. И спрос на недвижимость не уменьшился. Если говорить о фактах продаж – всегда продавались те объекты, которые были в средней и нижней рыночной цене, а вот собственники, которые выставляют свои объекты по завышенной цене - и продают их долго. И тем самым помогают в первую очередь продаваться тем объектам, которые выставляются по более доступной цене.
- Мой вопрос о переселенцах был не случаен. Те, кто выехал вовремя, сохранив капитал, сейчас и создает определенный спрос. А в такой неспокойной обстановке интерес к недвижимости порой вдохновляет мошенников на определенные махинации. К примеру, поступают жалобы на то, что при покупке недвижимости прежние хозяева утаили от покупателей прописанных дальних родственников. И после, новые собственники узнавали, что на приобретенное ими жилье еще кто-то пытается претендовать. И даже становились жертвой шантажа: у них требуют деньги под угрозой вселиться на свои квадратные метры. Как вести себя в таких случаях?
- Что касается прописанных дальних родственников, этот вопрос проверяется еще при оформлении. Все агентства нашей «Ассоциации» обращают особое внимание на этот аспект. И если прописанные есть – мы выясняем, что это за люди, на каких правах, какая социальная категория. Бывают случаи, когда кто-то из прописанной родни находится в другой стране на момент сделки. Бывают случаи, когда человек продает жилье, в котором прописан и живет сам. Чтобы ему не оказаться в затруднительном положении, возможен вариант продажи с прописанным. Но как только он приобретет себе жилье или найдет постоянное место жительства, он обязан выписаться. Такое бывает когда объект продажи находится в отдаленном районе области, и чтобы оформить сделку быстро, за один день, не ожидая выписки, на это идут. Или же бывают какие-то другие причин, почему человеку нужно какое-то время сохранить за собой прописку в уже проданном жилье. Все это проговаривается, ни в коем случае не утаивается от покупателя, и условия, по которым на этот шаг идут, четко прописываются в договоре. Новые владельцы должны быть в курсе ситуации. Но случается, что возникает, как вы описали, конфликтная ситуация, когда людям препятствуют полноценно вступить во владение жильем. При всей кажущейся сложности, этот вопрос решается довольно просто: новый собственник подает исковое заявление в суд и по решению суда всех пописанных принудительно выселяют по решению суда. Самое важное, пожалуй, это обращать внимание на то, чтобы прописанными не оставались «незащищенные категории» граждан. Это могут быть несовершеннолетние, люди находящиеся под опекой, инвалиды и так далее. Здесь могут быть сложности. Во всех остальных случаях претенденты на квадратные метры выписываются по суду и все.
- Есть такой вид мошенничества с квадратными метрами как продажа одного и того же объекта нескольким собственникам. Сергей, вы сталкивались с ситуацией, когда человек продает уже проданное жилье, пользуясь тем, что его еще не выписали и что у него на руках есть копии документов?
- Откровенно говоря, я не представляю как это технически можно сделать. Если жилье продано – об этом вносятся соответствующие изменения в реестре прав собственности. Да и оригиналов правоустанавливающих документов у такого собственника уже не будет на руках. Если те люди, которые покупают жилье, не обращают внимание на отсутствие оригиналов – они рискуют. Если же от их имени действует риелтор, и не обращает на это внимание, значит он, мягко говоря, абсолютный дилетант. Скорее всего, людям, оказавшимся в такой ситуации, захотелось сэкономить на профессиональных услугах. Кроме того, им предложили жилье значительно дешевле, с какими-то дополнительными уступками, и они, как это говорят, потеряли бдительность. Я лично не знаю, как можно купить уже проданную квартиру, не видя оригиналов документов. Повторюсь: оригиналы документов, если вы продали квартиру, нотариус у вас забирает, а новому собственнику выдает новые, право устанавливающие его собственности. В данный момент у нас, в отличие от Крыма, самостоятельно сделку купли-продажи ни продавец, ни покупатель оформить самостоятельно не может. Даже если они работают без участия агентства недвижимости, им нужен нотариус. Я бы посоветовал обращаться к высококвалифицированному специалисту, который постоянно осуществляет оформление сделок купли продажи. Потому что есть те, кто специализируется в основном на доверенностях, вступлении в наследство и прочим, а купле продажей не занимался. Так что на это надо обратить внимание. Хороший нотариус подскажет, на что обратить внимание, как правильно действовать и каким должен быть пакет документов. Самый основной документ, если мы говорим о прописанных и о собственности, это справка из ЖЭКа, ОСМД или районного отдела УВД (квартальных паспортистов) о составе семьи, но с этими справками стоит быть внимательным. У нас был в практике случай, когда собственник пытался предоставить справку, которую сам дома распечатал на принтере. У него была задолженность по оплате и он пытался это скрыть. Хорошо, что мы обратили внимание на внешний вид документа и проехали в ЖЭК и взяли новую, легитимную справку, естественно разрешив ситуацию с оплатой.
- Сергей, я так понимаю, что сама жизнь вынуждает не рисковать, а воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. И чтобы не оказаться в руках мошенников, лучше работать с теми риелторами, которые открыты для контактов с аналогичными фирмами. В этой связи вопрос: Ассоциация недвижимости, точнее членство в ней, может служить определенной гарантией качества услуг?
- Первоистоком создания «Ассоциации» был крик души ряда риелторов, и мой лично, именно в связи с тем, что не было нормальных условий рынка недвижимости в Херсоне, не было адекватного взаимодействия между фирмами. Были ситуации, когда агентства, чтобы увести друг у друга клиентов, не стеснялись в методах – и ходили по объектам друг друга, сбивая цену и предлагая какие-то махинации, и пытались получить лишний процент за сделку и с покупателя, и с продавца, и так далее. Это вредило и репутации бизнеса, и кошельку клиента, и самим риелторам. Вот все это и побудило сперва сформировать список рискованных компаний, с которыми сотрудничать небезопасно и нежелательно, а потом и объединить те 12 компаний, которые пожелали развиваться, работать ответственно и качественно. В 2011-м году мы решили встретиться, оговорить условия и запустить такую общественную организацию, которая позволит меняться информацией, делиться опытом, устраивать образовательные курсы и так далее. Сперва это было нечто вроде клуба – трое участников, которые обсуждали проблемы руководителей, персонала, особенности ведения журналов. Делились опытом ведения сайтов, информации, преодоления трудностей и так далее. Многим было это интересно, мы делились, информация расходилась, количество участников увеличивалось. Сейчас нас уже 12. Но мы открыты к росту: мечта о большом количестве компаний, соблюдающих единые стандарты работы, согласитесь, хорошая. Другой вопрос, что многим, кто уже сейчас не прочь был бы присоединиться к Ассоциации, нужно будет многое изменить в своих подходах, чтобы соответствовать уже выработанным стандартам.
- У вас есть какой-то кодекс работы с клиентом, ведения дел, который обязаны соблюдать все члены ассоциации?
- Естественно, у нас есть даже документ – «Стандарты риелторской деятельности». Это наш свод заповедей, наше «не навреди», если хотите. Первое, мы договорились, чтобы между коллегами не было никакого сокрытия информации по объекту: его качество история, возможные проблемы. Например, по одному из объектов был прописан человек, находившийся в местах лишения свободы. Это та информация, на которую клиент могу бы среагировать излишне эмоционально. Зная ситуацию заранее от и до, мы сами разобрались в ней, нашли пути решения и не просто озвучили ее как особенность квартиры потенциальному покупателю, а предложили сразу и варианты решения проблемы, если объект его все еще интересует. Самое важное, чтобы покупатель видел, что с ним честны и что для него ищут решение. Второе, мы договариваемся о стандартах взаимодействия на показах объектов, если продавца и покупателя представляют разные фирмы. Как правило, тот ведет показ, или презентацию, кто лучше осведомлен об объекте. Особенно, если идет подбор для покупателя из нескольких вариантов. Внедряем и общие стандарты по документообороту. Есть стандарты относительно внешнего вида. Риелтору на встречу с клиентом, на объект не стоит приходить в пляжных тапочках или откровенной одежде – во-первых, чтобы не отвлекать внимание с объекта на себя, а во-вторых, чтобы не страдал имидж компании. Еще важный момент. В приоритет мы ставим интересы той стороны, с которой подписан договор: если мы представляем интересы покупателя, то наша цель – полностью удовлетворить его критерии. Собственник объекта может соглашаться или не соглашаться, принимать или не принимать предлагаемые условия. Он в этом случае не диктует условия. И наоборот: если у нас подписан договор с собственником – мы ищем для него наиболее удовлетворяющего его пожеланиям покупателя. Естественно, встречные предложения имеют право быть озвучены, однако мы должны понимать, кого мы представляем. Это, к сожалению, не всегда находит понимание у коллег.
- Вообще, часто ли в «Ассоциации» среди ее участников возникают споры относительно тех или иных общих принципов ведения дел? И как удается найти общий язык?
- Недаром говорят, что армейский устав писан солдатской кровью. Равно и трудовой кодекс - каждый его пункт создан ценой чьих-то ошибок. Вот и мы пытаемся из споров извлечь полезное. До конфликта не доходим. Просто становится понятно: если есть разночтения того или иного пункта, тех или иных стандартов, значит нужен следующий пункт, чтобы прояснить, конкретизировать ситуацию. Если ситуация очень острая, - в ассоциации есть комиссия по конфликтам, комиссия по стандартам. Мы садимся и анализируем, обсуждаем, находим пути решения. Работа идет.
- Какие еще комиссии есть в составе «Ассоциации» и чем они занимаются?
- Кроме упомянутых комиссий по стандартам и конфликтам, есть еще комиссия по связям с общественностью и развитием ассоциации, на последнем заседании рассматривался вопрос о популяризации ассоциации. Есть комиссия по обучению. Она готовит сертификационные курсы, аккумулирует и распространяет между коллегами информацию по поводу курсов, тренингов. Масштабные мероприятия стараемся проводить раз в квартал. Бывают и выездные мероприятия. Например, в Черкассах был риелторской фестиваль: тут и обучающая составляющая, и кулуарное общение. А это тоже важно. Так, на сертификационных курсах бывает до 20-25 человек, на фестивалях – свыше 200. Часто проводить эти мероприятия, к сожалению не получается - чтобы мероприятие не было вечеринкой, а было развивающим и стимулирующим, на его организацию нужно и время и силы и средства. Но стараемся находить и то и другое.
- Сотрудничает ли Херсонская областная Ассоциация с аналогичными организациями в других регионах Украины?
- Я знаю, что в Украине есть три национальных риелторских объединения: это ассоциация специалистов недвижимости Украины, союз специалистов недвижимости Украины, Гильдия риелторов Украины, которая основана была в Харькове. Еще создана риелиторская палата Украины, но по моему субъективному мнению, ее создавали несколько искусственно, под соответствующий закон. Она и сейчас действует, но где-то на уровне общественных организаций. Существуют у некоторых упомянутых объединений областные филиалы, если можно так сказать, есть и региональные общественные организации. Мы, создавая свою ассоциацию, думали о вступлении. Однако, это в определенном образе ограничение свободы в принятии решений относительно проведения каких-то мероприятий - лишние согласования, разрешения, даже на уровне проведения конкурса рисунков на асфальте.
- Все же, простите за провокационный вопрос, существование ассоциации в первую очередь соответствует интересам самих риелторов или же защищает ваших клиентов и потребилеей услуг?
- Я тоже задавал себе вопрос, что было бы, если бы не было нашей ассоциации? Как бы я, как потребитель, искал себе риелтора? Для меня ответ такой: если есть рост, изменение к лучшему, обновление инструментов обслуживания, оптимизация методов, словом, развитие, значит, эта компания стоит внимания, она даст лучший результат. И как раз Ассоциация дает возможность своим членам держаться такого направления. Если кто-то сработал некорректно – его быстро исправят и направят, если работы над ошибками нет – встанет вопрос о членстве в ассоциации и о сотрудничестве с другими компаниями. А это косвенно защищает потребителя: есть стандарты по сервису и контроль по качеству. И сейчас, когда времена для бизнеса непростые, и некоторые фирмы ищут не вполне адекватные способы, чтобы удержаться на плаву, это важно. А потребитель должен решать сам: то ли он выбирает качество и понятную цену, то ли они ищет сомнительных скидок и такого же непредсказуемого результата.
- Сергей, Украина стремится в Евросоюз. А украинские риелторы, специалисты по недвижимости готовы конкурировать и сотрудничать с европейскими коллегами?
- Компании, которые входят в ассоциацию, уже успешно взаимодействуют с риелторами Болгарии, Турции, ведем переговоры с прибалтийскими и польскими коллегами. Есть сотрудничество с Испанией – правда, пока на уровне аренды жилья для путешественников. И по опыту скажу, что Европа в этом плане – очень разновекторная, так что ориентироваться на какую-то одну страну не стоит. Тем более что Украина может предложить свои интересные и своеобразные наработки по недвижимости. Работать с клиентами на договорных отношениях, с понятным видением графиков, сегментации и так далее – мы уже так работаем. Тем более что все то новое, которое мы внедряем в работу через нашу «Ассоциацию специалистов в сфере недвижимости» как раз заимствовано из практики риелторов США, риелторов Европы. Например, мы уже предоставляем услуги в полном объеме, хотим даже внедрить так называемый полный цикл в работе с недвижимостью: не только покупка, продажа, аренда, но и клининг, ремонт, транспортные услуги и так далее. Мы ориентированы на законность и на клиента, как и европейские коллеги. По крайней мере за членов Ассоциации я спокоен. Так что мое мнение – мы готовы.
- Спасибо за беседу.