Коммунальная квартира – как продать комнату?

Продажа комнаты в коммунальной квартире – довольно хлопотный процесс, в тонкостях которого не запутаются только юристы. Подобные сделки считаются одними из самых сложных в сфере торговли объектами недвижимости из-за особенностей подсчета долей и тонкостей оформления документов. Получить юридическую помощь в подготовке необходимых документов можно на сайте: https://novebti.ua/uslugi/podgotovka_documentov_dlia_prodaji_darenia_nedvijimosti.

В чем отличие продажи комнаты в коммуне?

Основным отличием коммунальной квартиры от обычной является наличие нескольких собственников, затрудняющее свободное распоряжение объектом жилой недвижимости. Продажа доли в коммуне возможна только после её приватизации.

Продавец должен помнить, что у остальных собственников коммунальной квартиры есть преимущественное право на приобретение вашей доли. Это значит, что процесс отчуждения комнаты невозможно начать, не получив предварительного письменный отказа от покупки объекта собственности остальных собственников и согласие на его продажу третьему лицу. Для успешного завершения сделки, продавец доли должен строго следовать установленной процедуре оформления, а лучше обратиться за помощью к юристам.

Какие документы нужны?

Основная сложность при продаже комнаты в коммуне стороннему покупателю – реализация преимущественного права на покупку других собственников. В ряде случаев соседи могут затягивать процесс заключения сделки купли-продажи. Тогда продавцу комнаты важно получить доказательства выполнения требований закона.

Для этого через юриста направьте остальным владельцам прав собственности письма с предложением приобрести вашу долю по оговоренным условиям. При получении письменных отказов от покупки или отсутствии ответа в течении 30 дней, собственник получает право на отчуждение жилого объекта без согласия владельцев других долей в коммуне на условиях не хуже, чем для них. Если же несколько собственников решили выкупить вашу долю, решение о выборе покупателя остается за владельцем собственности.

При активном препятствовании заключению сделки, юрист может предложить составление договора на дарение собственности вместо документа купли-продажи. В случае оформления дарственной на комнату согласие остальных собственников не требуется.

Недостатком такого метода является возможность оспаривания законности документа на дарение прав собственности и признание сделки незаконной при установлении факта продажи.

Кроме согласия всех законных собственников долей в коммуне, для завершения сделки юристу нужны:

• Документы, подтверждающие права продавца на недвижимость с витягом о регистрации права собственности (приватизации).
• Технический паспорт, составленный в процессе приватизации, свидетельство и решение о приватизации, если после перехода комнаты в приватную собственность она не отчуждалась. В случае утери технического паспорта или документов, подтверждающих приватизацию, понадобится изготовить дубликат или обратиться в суд для подтверждения прав собственности на недвижимость.
• Оригиналы паспорта и идентификационного кода (ИК) продавца. Документ должен иметь все положенные фотографии иначе будет считаться недействительным, а заключение сделки по такому паспорту – невозможным.
• Оригиналы паспорта, ИК, свидетельства о браке при наличии у продавца супруга. При отсутствии последнего на месте необходимо его письменное, заверенное нотариусом разрешение на проведение сделки. При отчуждении собственности, нажитой в период брака, после его расторжения, нужно согласие бывшего мужа или жены. Не обязательно получать согласие от супруга при приватизации объекта недвижимости до брака, покупке комнаты в коммуне за собственные средства продавца, получении доли в коммунальной квартире в результате дарения или в наследство. В спорных случаях собственнику лучше посоветоваться с юристом.
• Разрешение от органов опеки, если одним из собственников комнаты в коммуне является несовершеннолетнее лицо. Чтобы получить согласие в этом процессе зачастую требуется покупка другого объекта недвижимости, не уступающего жилищными условиями и площади существующей собственности несовершеннолетнего.
• Экспертная оценка объекта. Эксперт должен провести оценку стоимости всей коммунальной квартиры, после чего рассчитывается цена комнаты. Результаты оценки используются для установления минимальной цены продажи объекта. В случае, если указанная в документах купли-продажи цена доли ниже установленной оценкой, сделка может быть признанной недействительной.
• Справка о составе семьи. При включении в справку несовершеннолетних лиц оформление сделки невозможно без решения попечительских органов.

Покупатель может попросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, но для отчуждения объекта недвижимости наличие документа необязательно.

Справка о составе семьи собственника и отчет об экспертной оценке объекта являются временными документами, поэтому получать их следует непосредственно перед продажей доли в коммунальной квартире.

Доверив сбор и проверку документов БТИ, вы значительно упростите процесс передачи прав собственности на комнату покупателю.